03 Apr L’importanza di ROI e ROE nella valutazione di un immobile da investimento

Questa settimana voglio raccontarti un episodio che mi è successo. Qualche giorno fa ho incontrato un amico che vive a Milano e che non vedevo da tempo e, dopo due chiacchere “sul più e sul meno”, mi ha raccontato di una grossa perdita di denaro a causa di un’operazione immobiliare sbagliata. Come già accennato nel mio articolo “I 12 errori da non commettere quando si acquista un immobile per investimento“, penso sia molto pericoloso farsi guidare dalle emozioni in un’operazione di questo tipo, trascurando invece i fattori chiave che permettono di valutare in modo concreto la validità dell’investimento!!! I fattori di cui sto parlando sono il ROI e il ROE.

Facciamo un po’ di chiarezza. Il ROI (Return Of Investment, cioè il ritorno dell’investimento) e il ROE (Return On Equity, cioè l’indice di redditività) sono due indici che consentono di capire quanto rende il tuo investimento immobiliare, indipendentemente da come sia stato finanziato.

IL ROI

Mi spiego meglio: quando decidi di acquistare un immobile con lo scopo di locarlo, e quindi con l’obiettivo di ricavarne un’entrata mensile continua per guadagnare soldi senza dover “lavorare”, il ragionamento da seguire è:

1. Quanto mi costa l’immobile che ho deciso di acquistare?
2. Quanti soldi posso ricavare locandolo?
3. Quali altre spese ho?

Trasformando ora questo ragionamento in numeri ottengo la redditività che otterrò con questo tipo di investimento.

Facciamo un esempio. Un appartamento ti costa 100.000 €. A questa cifra devi sommare circa 8.000 € di spese “extra” (notaio, imposte, agenzia immobiliare, ecc), per un totale complessivo di 108.000 € di investimento. Se riesci ad affittarlo a 600 €/mese vuol dire che in un anno incassi 7.200 € di canone di locazione. L’appartamento, però, ha alcune spese di ordinaria amministrazione a tuo carico, pari a 1.500 €/anno. Ora, la formula magica che dovrai memorizzare è:

(Canone di locazione – spese di manutenzione ordinaria) : (costo dell’appartamento + spese accessorie) x 100

… che tradotto in numeri è:

(7.200 € – 1.500 €) : (100.000 € + 8.000 €) * 100 = (5.700 € : 108.000 €) * 100 = 6%

Ecco: la tua redditività su questo investimento sarà del 6%. Poco o tanto che sia, lascio a te decidere. L’importante è che tu abbia capito il concetto: più sarà alto il risultato di questa operazione matematica e maggiore sarà la tua redditività.

Tieni presente che nel periodo in cui gestirai questo immobile come investimento da reddito potresti dover affrontare, oltre alle consuete spese di ordinaria amministrazione, anche spese di manutenzione straordinaria, che incideranno in negativo sulla redditività.

Se invece compri un immobile con lo scopo di rivenderlo ad un prezzo maggiorato (ed è quello che ha fatto il mio amico milanese), devi tener conto di 5 fattori fondamentali:

1. Conoscere i valori di mercato delle compravendite immobiliari della zona in cui intendi fare l’operazione;
2. Quantificare il possibile ROI;
3. Quantificare il possibile ROE;
4. Tenere a bada le emozioni;
5. Analizzare attentamente le caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene da acquistare.

Il mio amico, inesperto e spinto dalle emozioni, si è fatto condizionare più dall’aspetto del bene oggetto dell’operazione immobiliare (“Mi piaceva e non c’ho pensato più di tanto!!!” mi ha detto) che dal suo potenziale di redditività, omettendo in tutto o in parte i fattori fondamentali e i concetti finanziari chiave per questo tipo di investimento.

In questo caso, l’obiettivo non è creare un’entrata mensile ripetuta ma fare una vera e propria operazione speculativa, il che vuol dire acquistare ad un costo che sia il più basso possibile e rivendere al maggior prezzo possibile. Quando si acquista si parla di “costo”, quando si vende si parla di “prezzo”!

Facciamo un altro esempio? Supponiamo che acquisti un appartamento (con tutte le carte in regola per essere rivenduto a un prezzo maggiorato) a 80.000 € (comprensivi di spese accessorie) e lo rivendi a 120.000 €. In questo caso hai un utile di 40.000 €. Fantastico… giusto?

Il ROI dell’operazione in questo caso è:

Prezzo di vendita – costo dell’appartamento = utile

(utile : costo dell’appartamento) * 100 = ROI

… che tradotto come prima in numeri è:

120.000 € – 80.000 € = 40.000 € di utile

(40.000 € : 80.000 €) * 100 = 50%

Ecco: il tuo ROI è del 50%. Hai guadagnato un 50%! Niente male!

Il calcolo fatto sopra è stimato sull’arco dei 12 mesi. Ma un’operazione di questo tipo si può fare anche nell’arco di 6 mesi, con un ROI di:

(50 x 12) : 6 = 100%

In altre parole avrai un ROI del 100%!!!

Beh, se pensi a quanto ti offre una banca oggi in termini di interessi depositando o vincolando una somma di 80.000 €, direi che il 100% di redditività non è poi così male. Vero?

IL ROE

Il ROE, invece, va considerato se la maggior parte dell’investimento viene fatto con capitale di prestito e, quindi, con soldi non propri.

Anche qui faccio un esempio. Acquisti un appartamento da 75.000 € più spese accessorie, per un totale di costo pari a 80.000 €. Di questi, solo 10.000 € sono tuoi perchè gli altri 70.000 € sono della banca, e quindi li hai presi a debito utilizzando la leva finanziaria. In questo caso, il ROI sarà inferiore a causa degli interessi che dovrai alla banca ma il tuo ROE sarà elevatissimo.

Calcolando che hai venduto l’appartamento a 120.000 € con un utile di 40.000 €, a fronte di un investimento di 10.000 € avrai un ROE di:

(40.000 € : 10.000 €) * 100 = 400%

Il tuo ROE sarà quindi del 400%. Ciò significa che con soli 10.000 € di investimento ne hai guadagnati 40.000!!! Immagina se riuscissi a fare 3 o 4 operazioni di questo tipo all’anno. Potresti guadagnare un sacco di soldi senza doverti alzare tutte le mattine con l’ansia di arrivare tardi al lavoro.

Il ROI in questo caso sarà:

Utile : (Costo dell’immobile + interessi) * 100 40.000 € : 84.000 € = 0,48 X 100 = 48% ROI = 48%

Come puoi vedere il ROI è più basso rispetto a quello dell’esempio precedente, ma in compenso hai un ROE elevatissimo del 400%!!!

Tornando al mio amico, con la sua operazione ha commesso diversi errori:

1. Si è fatto gestire dalle emozioni. La casa che ha comprato non era appetibile per il mercato e non aveva un prezzo tale da poter essere rivenduta ad un prezzo maggiorato. Ha semplicemente acquistato una casa che piaceva a lui!!! Gravissimo errore!!!
2. Non si è informato sui valori di mercato della zona in cui ha fatto l’operazione, per cui la ha “strapagata” e poi rivenduta rimettendoci un sacco di soldi (l’affare si fa all’acquisto e non alla vendita!!!).
3. Non ha considerato tutti i limiti dell’immobile acquistato (tanto per citarne alcuni… spese condominiali elevatissime, zona di degrado, mancanza di un garage e mancanza di possibili acquirenti). Non analizzare attentamente le caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene acquistato può costare molto caro. E lui ora ne sa qualcosa!  
4. Non si è avvalso della consulenza di un professionista. Bastava infatti chiedere consiglio a un bravo Agente Immobiliare operante in quella zona per evitare una serie di banali errori e, soprattutto, per evitare di rimetterci un sacco di soldi.

Con questo articolo e con la storia del mio amico spero di averti dato alcuni spunti di riflessione, per poter pianificare una possibile operazione finanziaria di questo tipo in modo vincente e redditizio.

Sandro