10 Mag Cerca il tuo diamante grezzo

“La ricerca di un immobile su cui investire” scrive Ken McElroy nel suo libro Real Estate “è come il primo appuntamento: dovrai scegliere saggiamente la persona con cui uscire, perché impegnerai tempo, energia e soldi nell’iniziare una relazione. Metterai il tuo cuore nello sforzo, avrai grandi aspettative: forse un impegno a lungo termine, forse addirittura il matrimonio.”

Investire risorse e denaro in un qualsiasi vecchio immobile è come scegliere di uscire con la prima persona che capita a tiro e pensare di poterci passare il resto della vita: è estremamente rischioso e può rivelarsi disastroso da tutti i punti di vista.

Come fare quindi? Il segreto di un vero buon affare risiede in una regola e in un metodo. E io ho deciso di svelarteli entrambi.

La regola aurea è una sola: FARE RICERCA! Un buon affare è come un diamante grezzo: devi saperlo vedere, estrarre, valorizzare. Solo così potrai ottenere quella pietra così preziosa da ripagarti di tutti gli sforzi.

Il metodo di ricerca è fondamentale per andare a colpo sicuro: procederai più speditamente e non farai passi falsi, ma solo se seguirai ciò che sto per dirti.

1. OBIETTIVO CHIARO

Innanzitutto devi avere chiaro l’obiettivo che vuoi raggiungere con il tuo investimento: acquisti con lo scopo di mettere il tuo immobile a reddito per ricavare un introito mensile regolare o per rivendere ricavandone una plusvalenza positiva?

2. LA ZONA

Identifica la tua zona di ricerca: dove si trova, che valori di mercato comporta, che reputazione ha,  qual è la tendenza abitativa e così via.

Qui è fondamentale conoscere bene il mercato di riferimento: devi sapere quanto questa zona vale al metro quadro, quale tipologia di immobile è più soggetta a compravendita (appartamento o casa singola, 2 o 3 camere, piano terra o attico) e qual è il numero medio annuo di compravendite. E ancora: gli abitanti di quella zona crescono o diminuiscono? Io, solitamente, verifico con grafici e statistiche su dati ISTAT al 31 dicembre di ogni anno in che direzione sta andando il mercato: se la zona scelta è in crescita demografica ci sarà un’alta richiesta di case, mentre se è in fase di spopolamento ci saranno moltissimi immobili in vendita ma nessun potenziale acquirente.

Per scoprire i trend di crescita basta fare una ricerca per “Andamento demografico della popolazione residente nel comune di (nome) dal 2001 al 2018”. Se il dato è negativo (e la fonte è verificata), il mio consiglio è di focalizzarti su un’altra zona.

3. PASSA ALL’AZIONE

Una volta circoscritta e valutata la zona di riferimento, è il momento di passare all’azione: questo, infatti, è il momento di fare ricerca per individuare il maggior numero possibile di immobili in vendita. Puoi cercare in internet, su riviste, giornali e quotidiani,  ma anche semplicemente salire in macchina e prendere nota dei numeri di telefono sui cartelli esposti sulle case in vendita. Per andare a colpo sicuro e risparmiare tempo (e denaro), tuttavia, la cosa migliore è affidarsi a un esperto. Ascoltami: un bravo agente immobiliare è di fondamentale importanza perché conosce i prezzi di riferimento, le dinamiche di quel mercato, può verificare la regolarità tecnico-giuridica del bene e sarà al tuo fianco nelle fasi più delicate della trattativa. Probabilmente avrà anche degli immobili da proporti in portafoglio, rispondenti alle tue necessità.

4. ANALISI DEI DATI

Sei a buon punto: hai circoscritto la zona e hai individuato un certo numero di immobili  in vendita. Adesso fermati e analizza quali caratteristiche deve avere l’immobile per essere in linea con le aspettative di potenziali acquirenti o conduttori. Deve essere vicino ai servizi di prima necessità, a fermate di autobus o di metropolitana? Deve avere un garage o perlomeno un posto auto di pertinenza? Deve comprendere cantina, giardino, un’area ricovero biciclette? E ancora: in che stato di conservazione è? Necessita di ristrutturazioni? E per quale valore? Ricorda: un immobile in cattive condizioni sarà difficilmente ricollocabile e comporterà ulteriori spese per rivenderlo o affittarlo. Dovrai, infatti, fornirlo di impianti elettrici e idraulici a norma, rifare tetto e facciate, montare infissi nuovi, ristrutturare il bagno e imbiancare le pareti.

5. PROPOSTE D’ACQUISTO

Tienilo sempre a mente: il vero buon affare si fa nell’acquisto, non nella vendita! Adesso, quindi,  è il momento di tirare le somme e circoscrivere, tra tutti quelli che hai individuato,  un 10% di immobili rispondente alle tue esigenze di tipologia e di budget per avanzare le tue proposte d’acquisto. Poniamo che tu abbia visto 50 immobili, selezionati 10 e ridotti a 5: tra essi ci sarà il tuo investimento. Manca pochissimo quindi, ma è una fase fondamentale e molto delicata, in cui si giocano sia elementi concreti che sottili sfumature psicologiche. E a questo proposito ti svelo un ultimo piccolo segreto: per arrivare a un vero buon affare devi trovare venditori fortemente motivati, per qualsiasi motivo, alla cessione dell’immobile. Infatti, chi non ha urgenza o necessità di vendere in tempi brevi difficilmente accetterà proposte d’acquisto non in linea con le proprie aspettative. E, anche in questo caso, avere un bravo agente immobiliare dalla tua parte sarà la carta vincente: grazie alla sua esperienza nel trattare simili situazioni saprà riconoscere le reali possibilità di successo, potrà guidarti nelle cose da dire e da fare con i venditori e saprà quando è il caso di aspettare o di andare oltre.