20 Dic I 12 errori da non commettere quando si acquista un immobile per investimento

Quando decidi di investire il tuo gruzzoletto in un immobile, devi fare attenzione a non farti prendere troppo dall’entusiasmo. Il rischio? Il potenziale investimento si potrebbe trasformare in una perdita. In particolare, ci sono dei fattori da tenere in seria considerazione.

1. Non fare chiarezza nella tua testa.

Non valutare attentamente il tipo di investimento che si vuole fare può costare molto caro e condurti in un percorso senza via d’uscita. Mi spiego meglio. Come intendi trasformare la casa che acquisterai in un investimento? Intendi locarla per ricavarne un’entrata mensile automatica o intendi rivenderla ad un prezzo diverso con la speranza di ricavarne una plusvalenza positiva? Entrambe le soluzioni sono assolutamente valide, però necessitano di valutazioni differenti. Avere le idee chiare sul tipo di investimento che vuoi fare è assolutamente necessario: la focalizzazione sull’obiettivo è la tua bussola.

2. Farsi gestire dalle emozioni.

Le emozioni sono nemiche degli affari. In altre parole: negli affari non bisogna farsi sopraffare dalle emozioni. L’immobile per investimento, infatti, deve essere in una zona nella quale c’è alta richiesta, deve avere caratteristiche opportune, deve essere appetibile e deve essere rivendibile… in poche parole: deve essere vantaggioso più che bello. Ricordati: in un investimento immobiliare l’idea pesa per il 3%, mentre il restante 97% è sistema. Se lo scopo è quello di affittarlo, conta solo la sua redditività, mentre se lo scopo è quello di rivenderlo compiendo un’operazione speculativa contano ROI (return of investment, cioè il ritorno dell’investimento) e ROE (return on equity, cioè l’indice di redditività). Facciamo un po’ di chiarezza. Se acquisto un immobile con lo scopo di locarlo (quindi con l’obiettivo di ricavare un’entrata mensile continua), che mi permetta di guadagnare dei soldi senza dover “lavorare”, il ragionamento da seguire è: quanto mi costa l’immobile che ho deciso di acquistare? Quanto posso ricavare locandolo? E quante altre spese avrò? Trasformando questo ragionamento in numeri ottengo la reddittività che avrò facendo questo tipo di investimento. Se, invece, l’obiettivo è quello di acquistare l’immobile per rivenderlo, con una plusvalenza positiva, devo cercare di assicurarmi un ritorno sull’investimento che sia il più alto possibile.

3. Credere di fare l’affare nella vendita.

L’affare si fa nell’acquisto e non nella vendita. Non conoscere i valori attuali di mercato è uno degli sbagli più grandi (e più diffusi) nell’acquisto di immobili per investimento, in quanto si rischia di rivendere l’immobile senza guadagnare nulla o, addirittura, perdendo denaro. Per questo motivo risulta fondamentale acquistare l’immobile ad un prezzo che sia il più basso possibile.

4. Decidere di acquistare il primo immobile visto perché….

Decidere di acquistare il primo immobile visto solo perché qualche “tuttologo” ti ha detto che è un affare potrebbe non solo essere sbagliato ma potrebbe anche trascinarti nel baratro. Per fare il giusto affare, bisogna aver visto più immobili possibili, in modo da avere una panoramica generale delle offerte che propone il mercato e, soprattutto, avere termini di paragone sufficienti per fare le tue valutazioni.

5. Non fare i dovuti controlli tecnico-giuridici.

Notaio non è sinonimo di garanzia. Molte persone credono di essere tutelati per il solo fatto che l’acquisto di un bene immobile venga sottoscritto presso un pubblico ufficiale. Niente di più falso. I notai, seppur molto scrupolosi e attenti, non sempre possono essere o venire a conoscenza di eventuali abusi edilizi o difformità presenti nell’immobile che hai deciso di acquistare. Se lo scopri dopo qualche anno e chi ti ha venduto la casa si è nel frattempo dileguato, avrai sottoscritto un atto nullo. E con chi te la prenderai? La verifica della regolarità tecnico-giuridica del bene è una cosa spesso sottovalutata dagli acquirenti. E anche in caso di vendita i tempi necessari si allungano e, ben più grave, si rischia di dover sborsare ulteriore denaro per la sistemazione delle pratiche.

6. Sottovalutare la pubblicità.

Molto spesso le persone sono convinte che, per vendere una casa, sia sufficiente pubblicizzare l’immobile in un qualsiasi portale o nei social network. Questo è corretto solo in parte. Infatti, sebbene le agenzie immobiliari facciano largo uso dei portali e dei social media, dobbiamo tenere in considerazione che la comunicazione è un fattore che gioca un ruolo fondamentale. Probabilmente a lungo andare anche una casa venduta da un privato troverà un acquirente, ma di certo non in tempi brevi e col massimo profitto possibile. La parola d’ordine in questo caso è: lasciar fare ai professionisti, che sapranno proporre l’immobile con le giuste strategie di marketing. Questo passaggio è fondamentale se decidi di acquistare un immobile ad un prezzo conveniente per poi rivenderlo ad un prezzo maggiore, garantendoti una plusvalenza positiva.

7. “Non c’è mai una seconda occasione per fare una buona prima impressione”.

Hai comprato l’immobile, magari l’hai ristrutturato, ed ora sei pronto a rivenderlo. Purtroppo la maggior parte delle volte si tende a non dare importanza a come si presenterà la casa agli occhi di un potenziale acquirente o conduttore. Infatti, visto che l’occhio pretende sempre la sua parte, l’immobile deve essere impeccabile dal punto di vista della pulizia e, soprattutto, deve avere dei dettagli e arredi che possono sembrare piccolezze ma che in realtà hanno il solo ed unico scopo di far innamorare il possibile acquirente. E un acquirente innamorato è un acquirente che farà di tutto per riuscire a comprare la vostra casa!

8. Credere nella validità di un contratto sulla fiducia.

Gli accordi verbali al giorno d’oggi non portano mai a niente di buono, perché si può sempre cambiare idea. In caso di interesse all’acquisto o alla conduzione, quindi, è indispensabile far sottoscrivere un accordo preliminare vincolante, in modo da ottenere così una garanzia.

9. Non avere uno staff di professionisti.

Uno staff di professionisti è in grado di aiutarti in tutte le fasi dell’operazione immobiliare. Un avvocato ti darà una mano in ambito contrattualistico; un architetto ti accompagnerà nella fase del controllo tecnico-urbanistico e ti potrà seguire anche in caso di una ristrutturazione; un home stager saprà presentare il tuo immobile al meglio; ma soprattutto un agente immobiliare ti saprà guidare nell’acquisto del bene ad un prezzo vantaggioso e sarà in grado di aiutarti a locarlo/venderlo ad una persona prequalificata e al maggior prezzo possibile. Le agenzie immobiliari strutturate sono in grado di offrirti i servizi di cui abbiamo parlato sopra in un’unica soluzione.

10. Peccare di presunzione.

Avere la presunzione di pensare di essere in grado di fare degli investimenti nel settore immobiliare solo perché si è letto un libro o si è partecipato ad un corso può costarti molto caro. Almeno per le prime 2/3 operazioni, fatti seguire da un professionista. Sbagliare può essere fatale. Viceversa, partire con il piede giusto ti darà fiducia e, soprattutto, cash flow da reinvestire.

11. Ignorare chi ne sa più di te.

Se la banca storce il naso alla tua richiesta di finanziamento per l’acquisto del bene che hai individuato come immobile da investimento, fatti una domanda. E ricorda che l’unico investimento che la banca è disposta a finanziare è quello di beni immobili (prova a chiedere 100.000 € a un istituto di credito per acquistare azioni in borsa e vedi cosa ti risponde!). Quindi non ha nessun motivo per non farlo. Se cerca di dissuadere la tua iniziativa, e tu hai comunque tutte le carte in regola per acquistare, è per due motivi: o l’immobile non vale quanto stai per pagarlo (perché la perizia ha dato esito contraddittorio) o la banca è a conoscenza di problematiche tecnico-giuridiche che tu hai sottovalutato o addirittura ignorato. E se ti sei già impegnato ad acquistare sottoscrivendo un preliminare di compravendita, versando anche una cospicua caparra, allora potresti avere un problema serio: bene che ti vada, ci rimetti un sacco di soldi!

12. Non avere un business plan finanziario.

Non pianificare il tuo investimento è come decidere di andare in vacanza senza una meta. Quando si decide di investire in immobili, questa diventa un’attività vera e propria, sia che tu voglia fare un unico investimento sia che tu decida di diventare un “investitore seriale”. In primo luogo devi aver ben chiaro il tipo di investimento che devi fare: vuoi acquistare per avere un’entrata mensile regolare o vuoi cercare di ottenere una plusvalenza rivendendo l’immobile acquistato? In secondo luogo, devi tenere presente questi importantissimi fattori: la liquidità per un’eventuale caparra, i costi di notaio e agenzia immobiliare, le tasse e i tributi (sia in fase di acquisto che di vendita piuttosto che sulla successiva locazione), i costi per eventuali interventi di ristrutturazione, l’home staging laddove fosse necessario (e io lo ritengo sempre indispensabile), gli interessi su un eventuale finanziamento e i costi della pubblicità per la promozione in vendita del bene.